对话花样年：588天，穿越生死线

自2021年下半年起，因内外环境同时恶化，中国房地产行业急速压缩，30多家开发商接连产生美元债爆雷。

这其中，总部在深圳的名堂年在爆雷伊始，就因超预期违约引发了中资债一连串的集体下跌。

在随后一年多的时光里，名堂年走上漫长而艰巨的自救之路。

2023年5月5日，名堂年拨云见日，其颁布占公司现有债务工具76.44%的持有人已参加重组支撑协定，批准率在爆雷房企中处于前列。

此时的名堂年距离退市的最后期限还有5个月，但事情的进展遇到了阻力，第二大股东TCL实业迟迟未批准债转股条件。

从爆雷到重组，这家老牌房企阅历了什么？面对过去的失误，名堂年做出了哪些反思？下一步，它将如何说服主要股东完成重组，又将如何重新取得各方的信赖，回到正常经营的轨道？

《凤凰周刊》对话名堂年香港公司副总叶倩莹、名堂年团体助理总裁陶丰恬，看名堂年如何走出漩涡。

叶倩莹，2019年3月入职名堂年，现任香港公司副总经理。

陶丰恬，2013年8月入职名堂年，现任名堂年团体助理总裁。

凤凰WEEKLY地产：能介绍一下过去几个月名堂年是怎么跟境外债的债权人会谈的吗？

叶倩莹：公司是在2023年1月9号正式颁布第一版的重组计划，3月9号是生效日，在两个月时光之内，我们争夺了大概76%以上的支撑率，确切是很不容易。

这个成果，是公司团队、财务参谋和债权人小组，经过了超过一年的不停的沟通、会谈得到的。

同时，我们也想借这次机遇谢谢各位债权人。

公司拟重组计划的时候，有一个核心就是“可连续性”。

所以全部重组计划都是缭绕着一个长期的、可连续的资本构造来做设置的，加上现在的市场环境，我们以为要用时光换空间，给公司一个恢复的时光，重新走上正轨。

重组计划有几个亮点，最大的亮点是去杠杆。

我们总共有13亿美元的债转股的部分，是一个比拟创新的部署；其次是控股股东和战略投资也会注入一笔新的资金，来实现公司连续经营、减债；另外关于公司治理、审计，还有一些对外的部署上面，计划里也有笼罩到。

凤凰WEEKLY地产：我们看到资讯，名堂年的第二大股东TCL实业明白反对目前的债转股的计划，名堂年筹备如何来应对？

叶倩莹：公司在会谈全部重组计划的时候，一直都有跟不同的好处相干方沟通，包含我们第二大股东TCL实业。

时至今日，尽管公司及债权人小组多次尝试接触第一大小股东TCL及TCL控股子公司钟港，但TCL均未批准上述计划，其顾虑或请求并不明白。

较高的重组支撑协定参加率表明，绝大多数离岸债权人以为重组打算是公司恢复正常运营进程，并为所有好处相干者实现价值最大化的可行道路。

在全部重组计划里，第一大股东曾小姐把自己的股东贷款作为债转股部分，另外她也会引入外部新的资金投入到重组打算里，这些都是不可疏忽的。

所以，我们盼望连续跟TCL有建设性的沟通，盼望可以得到各好处相干者好处最大化的优化计划。

凤凰WEEKLY地产：除了境外债，目前名堂年的境内债和其他的债务情形是怎么样的？

陶丰恬：对于境内债，我们成立了专项小组在和境内债权人进行积极有效的沟通。

今年5月4日我们进行了两只境内公募债的展期，获得了有效的通过。

此次议案我们将还款期限最长延伸到了2028年的6月30日，也可以说在债权人的支撑下，极大地给境内运营争夺了更长的时光。

剩余的三只公募债，我们也在积极地和债权人沟通，争夺长时光有效的展期，也给境内运营争夺更久的时光。

金融机构的贷款方面，在央行16条的支撑背景下，境内的金融机构也给予了我们很大的支撑。

在存量的经营性物业贷款以及开发项目开发贷上，都进行了有效的展期，甚至还有金融机构提出“落后先出”的增量资金的支撑。

具体的计划我们也在不断地洽谈和商量中，整体是一个非常利好的发展方向。

凤凰WEEKLY地产：之前名堂年的履行总裁在接收媒体专访的时候，提到了有一些项目遇到债权方查封，名堂年须要去解冻，然后把它变成可变现的资产，能不能具体介绍一下解冻的进程。

陶丰恬：2021年10月4日我们美元债违约，当时因为是首只境外美元债债务违约，其中还涉及交叉违约的条款，境内的金融机构发生了一些恐慌，发布了很多未到期的金融机构借款提前到期，公司面临很多资产包含在开发项目标查封。

首先感激政府的支撑，在第一时光成立了名堂年专班，组织债权人会议，协助就名堂年的境内债务重组，同金融机构债权人进行一一的会谈。

我们被查封的资产分为三类：第一类是开发在售的楼盘项目，一方面增强预售资金的监管，另一方面增进出售的回款，并在有限的条件内供给增信支撑，使金融机构对还款起源有更加坚定的信念，从而盘活再开发项目。

名堂年在上海开发的乌南396住宅开发项目。

第二类是存量资产项目，包含城市更新项目，我们在和金融机构进一步地探讨“落后先出”的资金模式，将存量项目转化成有效的土地和有效的资产来进行盘活。

对于第三类的资产经营性物业，我们精简团队，通过经营的晋升进步出租率，从而增进经营物业的价值晋升，稳固金融机构的信念，同时在金融16条的支撑政策下，我们也得到了有效的续期和展期。

凤凰WEEKLY地产：这一次名堂年的战投给了名堂年1亿美元的资金支撑，想请问一下未来有没有相应的股权部署？

叶倩莹：目前在我们海外重组打算里面一个新增的资金，已断定了明白的意向，但是暂时还没有包括任何股权的部署。

当然未来在公司发展稳固以后，我们也会斟酌和欢迎不同的财务上的部署。

凤凰WEEKLY地产：名堂年在重组支撑协定里面有说，如果未来要形成现金流，有两个必要的条件，一个就是国内的房地产市场恢复正常，一个就是公司还能新增融资。

我们看到今年国内的房地产市场正在迟缓恢复，但是名堂年在债务已经违约的情形下，筹备怎么去做新增融资？

陶丰恬：美元债违约后，我们意识到了要解决信誉问题。

所以一直在积极尽力地完成境内外的重组，恢复主体信誉。

其中重要的义务是恢复名堂年境外上市主体的信誉，以及境内的公开市场发行债务主体的信誉。

在国内外信誉主体恢复的情形下，涉及项目端债务的盘活和新增融资。

在主体信誉恢复完成之后，我们也会进一步斟酌在公开市场上来进行增量融资。

叶倩莹：从2021年底至今，房地产境外融资的确遇到非常大的挑衅，大家可能在公开市场也看到，能有新增资金或者新增发债的企业几乎没有，可能只剩下一些国企或者投资级的。

全部这么两三年下来，在企业层面或者是债权层面，我们也一直在思考，在讨论一个不同的未来的融资方向。

我之前也提过了，我们全部重组计划的核心是为公司争夺一个长期的可连续的资本构造，对于境外债权人来说，恢复主体信誉是非常主要的。

我们未来也会持续和一直支撑公司的一个债权人尽力合作、磋商。

我们对未来的融资环境还是非常有信念的。

凤凰WEEKLY地产：名堂年当初突然爆雷引发中资债整体下跌，名堂年的管理层后期是否有复盘过这个事情，当初名堂年的预案是不是做得不够？

陶丰恬：产生流动性危机以来，每时每刻团队都在不停地复盘，我们当时确切是风险意识不足。

其实在2021年上半年，国度已经在宏观方面对地产进行调控，但是我们还是在高歌猛进，对于城市的管理边界都进行了必定水平上扩大，包含管理团队也有少量的臃肿，管理效力也有必定的降落，所以我们也在不断地进行反思和调剂。

目前可以看到新一轮的宏观政策，国度不管是在金融端还是政策端，都是在激励花费和房地产的投资发展，但是同时面临地产库存高企的现状，我们以为地产行业目前发展应当更加聚焦在产品和服务上。

接下来名堂年会更专注于产品和服务，以及深耕我们所善于的区域和范畴，聚焦在长三角、粤港澳大湾区重点城市。

同时在团队端，自爆雷以来，我们精减了70%的人员，管理费用降落了80%以上，管理更加扁平化，效力急速晋升。

接下来名堂年重要义务是全力以赴保交付，我们今年有2万套的交付压力。

当然政策端也不断地支撑，截至目前，政府给我们6个项目供给了保交付的资金支撑，我们要完成2万套的交付。

凤凰WEEKLY地产：如果这一次名堂年的境外债能够全体顺利重组的话，那么在2024年底之前名堂年都没有境外债须要偿还了。

名堂年有没有斟酌过会重启拿地？未来的中长期的打算是什么？

陶丰恬：我们短期的打算是恢复主体的信誉，同时盘活我们的存量资产。

因为我们在粤港澳大湾区有大批的城市更新的土储，如何把城市更新的土储变成机动有效的一个资产，是我们现在的一个工作重点。

同时在这个背景下，我们也会积极有效地寻找市场机遇，在主体信誉恢复、获取增量资金前提下，再进行新增项目标投资。

自2022年以来，国度从政策方面不断出台利好政策支撑房地产，从去年的货币投放量来看， M2去年增添了23万亿，今年一季度更是增添了15万亿。

政策在不断地给花费端进行加码，但是在需求端，花费者变得更加的理性，所以对于具有投资和居住属性的地产行业来说，挑衅更大。

名堂年作为一家重视产品力的公司，会把优势更加集中地施展。

曾小姐说过，我们的每个项目都有它的故事线和灵魂，要给客户的不仅仅是一个居住产品，而是要有灵魂和有附加值晋升的产品。

总的来说，当前的金融形势需要我们保持高度警惕和深刻认识。同时，我们也应该希望对话花样年：588天，穿越生死线能够为您带来思考空间。只要我们保持稳健的投资策略，紧密关注市场动态，善于把握机遇，就一定能够在竞争激烈的市场中得成功。

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