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房价2021年，中国房地产下半场，关于买房这件事的17个深度观点

发布时间:2021-06-12 21:50:42 【财经资讯】 0次阅读

摘要房价这是熊猫贝贝的第528篇原创文章：专栏内容提要：技术性思考：2021年，关于该不该买房，以及如何买房的深度观点。17个是写完以后统计的数量。资深地产人，

这是熊猫贝贝的第528篇原创文章：

专栏内容提要：

技术性思考：

2021年，关于该不该买房，以及如何买房的深度观点。

17个是写完以后统计的数量。

资深地产人，凭良心写作，讲人话，结善缘，有态度。

客观行文，理性看事。

还请各位读者朋友多多支持。

拒绝标题党，坚持耕耘深度专业内容

我是熊猫贝贝小可爱，地产行业策略研究者，房地产楼市观察者，宏观经济学研究爱好者，欢迎关注。

图片来源：网络

导读：对房地产行业，楼市，房价注定不寻常的2021年

2021年快要过完一半了，在中国根深蒂固的房产价值观，行业逻辑，还有市场对房价的长期稳定预期，在刚刚过去的100多天时间里面，遭受了前所未有的冲击和颠覆。

宏观分析，逻辑转变的东西，总是和现实有距离感，楼市中利益关联，立场对立的唱空和看多的争执从未停歇过，在这空多两方的立场上，各种段位背景的声音观点不计其数。

有一说一，对于绝大多数普通群体而言，面对自己所处的城市，想要买的房子，极少有人能够做到心智坚定，思考通透，价值清晰的去下定决心。

患得患失总是有的，买房子不是一件小事，特别是当前市场杂音充斥，宏观风向扑朔迷离，高层政策态度坚决的情况下，买房子，也就成了一件不容易的事情。

这篇文章换换风格，没有什么需要旁征博引的分析和讨论，也没有长篇累牍艰涩难懂需要眼界耐心去理解的复杂内容。

而是用最直白，简单粗暴地思考观点和结论，对2021年准备买房，想要买房，计划买房的群体，在“买房”这件事上给出实用，实际，直接的参考。

直白一点，或许会对很多喜欢钻牛角尖，偏执固执，甚至是活在自己的幻想中难以自拔的群体产生伤害，不过没关系，通过阅读思考得来的认知，总是要比从被现实的教育，社会的毒打，行情的摩擦过程中得到的经验要舒服的。

所以，文明一点，素质一点，有些观点和结论可能并不能让所有人满意和舒适，如果难以接受或者有不同意见，可以留着这篇文章，让时间和市场来检验对错。

500多篇原创，从来不做放炮删稿，说错遮掩的事，或许看到文章的人，在你的行业领域你是专家和头部精英，但是在房子这事儿上，要相信我的专业和眼光。

开篇到此为止，没有废话，直入主题：

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。

每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。

选择大于努力，思维决定层次，是任何时代任何环境下的重要规则。

读者通过文字选择作者，作者也在通过文字选择受众。

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1、2021年对于刚需群体而言，只要条件资金资格符合，有没有不需要纠结的城市？

有，请记住这22个城市：

包括北上广深4个一线城市，

南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个二线城市。

这是2021年买房的大方向，如果在这22个城市中有计划买房，条件符合，果断一点。

这22个城市不是随便挑选的，是国家“两集中”供地指定城市。

2、房产未来还能不能投资？

当然能，别说在中国，全世界发达国家的优质城市的核心地段的房子，只要人居住房子的需求不消失，只要信用货币经济环境不改变，只要经济会发展，住宅作为不动产的投资价值永远都存在。

但是中国没有房产投资，都是投机。

看周期性增长，看回报收益才是投资，都盯着价格涨跌，想着价差套利，那是投机。

租金没有稳定增长，价值成长不能和宏观同步，别拿投资说事。

3、这一轮房价大涨已经接近尾声，刚需该不该高位接盘？

除了极个别的新一线和二线还有出现暴涨和跳涨的可能，从全国房地产调控一盘棋的当前形势来看，这一轮从2020年疫情结束以后的全国房价上涨，已经走向了尾声。

事实上，很多城市的房价和成交情况也已经正式进入震荡盘整的阶段，这个阶段对于还在观望没有下手真正的刚需群体而言，非常难受，就和股票持续走高涨的心慌一个逻辑。

但是该买，还是要买，就算房价高位横盘或者震荡调整，不要去想着抄底。

基本上在重大决策中抱着抄底心态的人都要被抄家。

4、刚需买房的价值取向和优先逻辑，也该与时俱进了。

房住不炒，就是针对房子的资产属性和投机套利空间的颠覆和扭转，刚需买房，多想自身需求少想保值增值。

其实这是一个和谐统一的东西，房子的增值，包括未来的顺利变现离场，这样的价值成长一定是被承认和保护的，那么，凭什么自己长期居住都存在各种不满意的房子，希望比你年轻，比你收入高，比你优秀，购买力比你强的人，在若干年以后心甘情愿掏钱买的房子呢？

首先自己的住得好，出行生活条件好，地段配套优势好，这才是买房子的逻辑。

记住，自己住舍不得卖的房子，才是好房子，有这一点核心价值就足够了，秒杀市面上一切房产价值的包装内容。

5、如果不是迫切需要学区资格，警惕学区房泡沫。

房价调控的风口浪尖，不是什么炒房团的杀猪盘，也不是什么豪宅价值板块，而是学区房。

所有城市都是这个逻辑。

学区房是中国房价溢价泡沫，价值炒作最具有代表性的房子。

2021年，除了急需入学的家庭外，其它投资和自住需求，务必避开高溢价顶级学区房，等调控格局和威力展现，市场价格行情稳定以后，再考虑入手不迟。

惊涛骇浪，暴风中心，还真的不是火中取栗的机会。

6、货币政策和买房

不用太过于关注枯燥的国内国外经济数据，其实国内货币政策只要转向完成，这一轮的房价行情也就结束了，只是对于不同城市而言，意义完全不一样：

一二线核心城市，房价横盘，局部震荡，经济发展了稳住以后继续上涨；

二线以下的城市，直接冰冻，横盘是最好的结果，大概率是向下调整。

别拿日本房地产崩盘说事，一个面积还没有中国一个省大的弹丸小国家，还真的没什么参考对比的价值意义。

美国几轮经济危机和金融风暴，核心城市的房价降了吗？

7、房地产下半场，开发商不好过，对房子的质量也不要有什么期待。

2021年，可能是中国商品房历史上，房屋质量最差，各种问题最为集中的一年。

而这样的问题，在当前是看不到的，房子建设有周期，未来1-3年会集中爆发。

所以，如果买房有选择的余地，现房，二手房，买看得见的摸得着的。

这可能是全媒体最良心的2021年买房建议，虽然可能得罪房地产行业一些开发商，特别是期望通过卖期房回血保命的很多房企，但是有一说一，利润传递原则放着的，没有利润，极致内卷的上游，还能指望质量？

8、炒房的才是真正的楼市看空中坚力量！

市场杂音对买房的干扰不是开玩笑的，关键是，各种信号，对于买房做决定的意义，很少有人看得透。

中国金融高层郭先生近期警示频出，措辞严厉，很多人，包括所谓的专家和大V，都认为郭先生是看空房价楼市？

特别是这一句：

那些炒作外汇、黄金及其他商品期货的人很难有机会发家致富,正像押注房价永远不会下跌的人最终会付出沉重代价一样。

大错特错，房地产经济可是中国金融最主要，也是长期安全稳定的收益来源，这样的态度和表达，是对通过房地产炒作牟利的资本和群体的警告。

反而热衷短线炒房的群体才是坚定地看空楼市中坚力量。

谁见过股票房价处于上涨良好势头下，能果断止盈收手的？

炒房群体正是因为看空房价，对未来房价长期上行的趋势不信任，所以才急于缩短周期，炒作概念和价值，实现套利目的。

而明面上唱空唱衰的人呢？说句不客气，都是闲的，房价跌下来他们会买吗？

所谓人性，不过如此。

最可悲的，是被人性误导，没有之一。

9、小城市刚需买房，看看二手房市场行情？

房子是耐用品，在买房这件事上摆脱不了“新房偏好”，那还不如别买了，有那个计划和钱，回自己家乡翻新老房子或者新建农民房吧！

这还真不是讽刺揶揄，毕竟老家的房子父母脸面有光。

本质上来说，在小城市固执买新房的人，和父母辈一辈子含辛茹苦攒钱建房没有什么区别。

都是虚荣心和脸面，硬是要把生活过成面子，这谁劝谁说都不好使。

小城市的新房价格只要高于二手房价格，就是现实版的韭菜收割机。

没有例外

10、远离任何新区概念，买房认准中心价值。

什么高铁，空港，开发区，新区……等等的概念，如果放到2021年还能吸引买房群体，不管是什么目的，心甘情愿掏钱买单，那么还真的挺悲哀的。

别的不说，北上广深的房价都在中心至上，回归中心，别的城市就算政府站台，行政中心迁移，能做起来的新区有几个？

不好意思，一个都没有，新区没见什么经济效益，都是土地财政。

都2021年了，为概念买单，不值得同情。

想不通的，可以去新区生活一段时间找找灵感。

11、撤县划区，对于买房来说，意义不大。

除非是北京，深圳，杭州，这种级别的城市，对房价和城市管理有直接意义，毕竟是发展需求拉动，而绝大多数的城市，甚至在北方地区省会级别的撤县划区，完全不需要有想象力。

当然，如果你的想象力能跨越20年周期，那我无话可说，可以买套这样的房子，留给孙子辈去验证，然后到时候来打我的脸。

撤县划区，对于原本就落后缺乏产业的县城，除了被改名以外，很难在短期承接利好。

为什么茅台镇不会是撤县划区的对象？为什么百强县看不上撤县划区。

很多划区，完全是扶贫和照顾，而不是发展需求拉动。

这种地方的房子，自求多福吧。

12、在买房这件事上面，来自父母辈的建议和想法，真的不重要。

买错房子，被没有流动性和增长性的房子套住，浪费了宝贵的首贷资格和房票，来自于父母辈的房产观念影响的，现实里面我不知道见了多少。

都快成一种规律了，很多在大城市打拼想要扎根的年轻一代，被亲情和父母观念所影响和裹挟，买了不靠谱的房子。

除非父母能够在你成年以后继续对就业，生活，婚姻产生决定性影响和关联，否则，人生第一套房子，买在哪里，什么时候买，买什么样的房子，最好自己做决定。

做人做事听父母的没毛病，但是买房安家，城市选择，老一辈人的经验还真的做不到与时俱进。

至少对于绝大多数普通家庭来说，这是现实。

13、投住融合是一种绝大多数人达不到的境界。

没有人希望自己付出了可能是人生最大的一笔支出买来的房子会贬值，哪怕是所有长期唱衰看空中国楼市和房价的群体也不例外。

住的好还想能增值，并不容易，这就和买股票一样，涨的好还要价格低。

平衡很重要，如果平衡不了，记住这个原则：至少买到的房子，能让自己日常生活，居住体验满意，这个不难吧？

有了这个原则，基本上资产增值不敢说，时间拉长，保值，并且跑赢通胀，那是没有问题的。

不要盲目去为别人为了赚你的钱炒作出来的假大空价值包装买单。

14、不想体验房价下跌带来的吃亏体验，就跟着调控买房。

调控的目的和意义就不在这里多加分析了，公说公有理婆说婆有理，爱咋咋，反正总是有人活在幻想里面，痴心妄想调控能够让房价跌到自己满意的程度。

真的，有这样想法的人一点都不奇怪，祝愿你们长命百岁，看看有没有那么一天，经济开倒车，回归计划经济，工作房子都包分配？

房地产下半场，真正安全的房子，都在有调控的城市，从某种程度上来说，调控和金融管制，是对一个城市房价的一种保护和控制。

保护，是规避过度膨胀的泡沫风险。

控制，是压制过快上涨，不要太早透支市场购买力和购买需求。

没有调控的城市，就和没有规则和监管的市场一样，比如鄂尔多斯，比如90年代的海南省，比如鹤岗，阜新这样的城市，要么就是炒作泡沫无人关心，愿意买愿意炒自负盈亏，愿赌服输，要么就是供大于求，买房就是纯消费。

国家关心在乎才调控，这个理由够不够？

有调控还犹豫什么？没调控的几百个城市，又何必犹豫？

嘴上都是大道理，心里都是小算盘，这很正常，人性而已。

15、房地产下半场，回归常态的过程不会很体面。

2021年，房地产下半场，很多房企开发商，还有很多投机炒房的，会被大环境和政策一步一步逼到悬崖，这没办法，出来混迟早要还的，说的轻松，没到自己头上谁也不重视。

房价的问题，现在是和中国经济规划和发展思路相违背，从内循环和房价对年轻一代的挤压来看，足够支撑一个逻辑，那就是未来大部分城市的房价已经不具备暴涨的基础了。

这对于高杠杆高成本炒房的群体来说，只要房价不涨，再加上流动性限制加强，现金流难以为继，只是时间问题。

而对于高周转，高负债的房企来说，房价不涨，负债反噬也是必然的趋势。

2021年，不是有很多房企暴露出债务风险了么？这里不用明说，想必大家看到的听到的也多。

结论呢？其实上面也说了，充满不确定性的环境中，做确定的事情。

2021年，买现房，买二手房，不要拿着自己的宝贵收入在不确定性环境中冒险。

16、不要迷信抱团的力量，在房子这件事上，纸面财富的幻觉最害人。

业主抱团，打响房价保卫战？别做梦了！

开发商降价卖房觉得亏了去闹一闹可能还有点效果，这房子都到自己手上了，一群普通老百姓，就想着能掌控行情，决定市场？

还是人性贪婪在起到作用吧？

如果遇到这样的情况，那么从买房者的角度就需要警惕了，这是典型的和趋势行情作对，螳臂当车，垂死挣扎的市场表现。

只能说明一个问题，那就是出现这种情况的城市和地区，房价已经有明显的下行压力了。

房子是大件商品，没有流通交易以前，没有真金白银置换以前，都是纸面财富。

业主对房价的保护，其实就是现实行情和心里对纸面财富的期待值有了偏差，欲望贪婪害死人呐。

17、对于买房风险的关注点：

经济增长和房价上涨的环境和阶段，其实到今天都不用后悔了，闭着眼睛买都不会亏，最大的风险是买不上。

但是现在这个阶段已经过去了，环境也不一样了。

首付门槛足够，购房资格满足，除了供需挤压明显的一线城市和核心城市，在户均房产自有率超过90%的今天来看，买到房子，并不困难。

风险也转移了，以前是难买到，现在呢？

是高房价之下，购房群体保持收入稳定和月供偿还能力。

这个关注点很重要。

因为从大环境来说，关于买房这件事的风险和问题，在经济下行调整的阶段中，对于买房群体而言，就是收入稳定性。

在这种大环境下，收入稳定都是很难得的，别说收入增长了，只要不出现下降就很理想了。

就和2020年疫情带来的冲击和影响一样，对多少个体和家庭的收入带来重要的改变？

买得起，还得供得起，所以即使下定决心要买房，需要买房，一定要有足够的风险意识。

连刚需都要注重现金流风险了，更何况炒房套利的群体呢？

最后说一个对于买房时机而言很重要的经济信号，那就是房租的变化情况，如果房租开始稳定上涨，普遍上涨，那就说明房价已经被完全控制住了，绝对是最高点或者风险压力点，这种情况不能买房，如果房租下跌，无论房价涨跌，都要谨慎，这是资本避险的表现，跟着资本需求走，没有好结果

那么，对于很多城市而言，房租下跌，消费疲软，房价还在上涨，那这房子还有什么买的意义呢？

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文章郑重声明：

本文仅作为认知交流和思考分析所用，至于是否正确合理，还需要等待时间的验证。

并且熊猫也乐于在财富之路上的一些认知思考和理解和各位分享交流

文章没有任何投资建议和投资引导，投资有风险，都是成年人，风险自担是最基本的价值认知。

以上。

2021年，经济波动和暗流涌动正在恢复平静，但是影响视野的大雾依然没有散去。

预祝看到这篇文章的各位朋友，能够心志坚定，做好准备，在2021年实现迷雾冲破，快意逐浪！

文章就写到这里。

希望各位读者朋友能够喜欢。

或赞或骂，还请留个声音，求同存异，共同成长。

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思考，是对世界的尊重。

探索，是对未来的准备。

每个人，都没有选择时代的权力，但是时代绝对可以选择人。

这是一个长期主义的时代，是一个眼界和思维决定的未来。

希望能与有伟大格局和理念的群体同行。

做时间的朋友，做时代的弄潮儿，做命运的主宰，做财富的主人！

仅以此文，与各位读者朋友，分享。

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熊猫不稀罕吗？你觉得我的文章不稀罕吗？哈哈哈哈……

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