房地产信托投资基金-什么是房地产基金？

为什么政府大力支持房地产信托投资基金

因为房地产投资信托基金是未来的一大发展趋势。美国这类型的基金对整个金融市场贡献巨大。而且长久不衰。所以肯定要大力发展。

什么是房地产信托投资基金

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。房地产信托投资基金的特点在于:1、收益主要来源于租金收入和房地产升值。2、收益的大部分将用于发放分红。3、REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。

房地产信托投投资基金研究的方发有几种

我房产信托20027月信托业重新展逐渐发展起前信托业经规模调整直处于业务匮乏困境房产市场呈现旺盛发展势处于资金密集型行业房产发企业部自资金都较少资金短缺期状态信托制度灵性及独特财产隔离功能与权益重构功能财产权模式、收益权模式及优先购买权等模式进行金融创新使其佳融资式两者结合取双赢结面信托业借势发展壮享房产业较高行业利润；另面房企通房产信托计划融资降低房产发公司整体融资本并且募集资金灵便及资金利率灵调整自2002始十四间房产信托共经历20032008两黄金发展期据统计2003全约70亿资金通信托式进入房产领域房产信托产品式走入投资者视线并进入平稳发展阶段20036月民银行台《民银行关于进步加强房产信贷业务管理通知》（央行121号文件）房产发链条发贷款、土储备贷款、住房贷款、住房公积金贷款等面提高信贷门槛比：1、未取土使用权证书、建设用规划许证、建设工程规划许证施工许证项目发放任何形式贷款 2、商业银行房产发企业申请贷款能通房产发贷款科目发放严禁房产发流资金贷款及其形式贷款科目发放3、土储备机构发放贷款抵押贷款贷款额度超所收购土评估价值70%贷款期限超24、借款申请住房贷款购买第套自住住房首付款比例执行20%规定；购买第二套（含第二套）住房应适提高首付款比例5、借款申请商业用房贷款抵借比超60%贷款期限超10些措施使房产企业银行贷款难度提高转向信托公司融资由房产信托迎第黄金发展期自20073月央行首加息12月央行连续加息六同银监台九条新规严禁银行业金融机构向项目资本金比例达35%（含经济适用房）等符合贷款条件房产发企业发放贷款产企业陷入融资困境房产信托产品再迎发行高峰伴随着房价路飙涨房产市场火热房产信托路升温房产业特殊行业与其行业相比具高收益、高风险明显特征经济发展带力强关系计民、拉经济增、改善居民条件重要支柱产业同资本密集性产业其发展与金融业支持密两行业互相影响、互依托同房产行业家宏观调控重点领域其恨谓萧何败萧何注定房产行业周期波较明显所现信托公司业务向主要几块：、机性抓取线城市住宅产项目特别发商资本实力济退市场带机二、结合资产证券化业务适介入线城市重点二线城市办公楼项目办公楼市场与住宅市场发展规律完全相同且具基础资产确定、现金流稳定测量等特点资产证券化重要基础资产三、参与设立房产并购基金目前房产业整体景气度行结构性库存高企行业内普遍存高杠杆问题加竞争加剧优胜劣汰、行业整合集度提升趋势未数行业内蕴含量并购机面信托公司考虑与线发商、保险公司等合作设立机性并购基金提供标项目并购融资面发挥作用另外与保险公司、内外领先产基金等期资本合作立跨周期并购基金四、关注线城市、重点二线城市旧建筑改造项目熟市场通整体收购、改造升级城市旧建筑并通租赁、售或者其资本化运作式实现获利退熟产操作模式目前二线城市积存量旧建筑何盘块存量考验着资产管理机构专业、整体运营及资本运作能力目前少外资基金些内资本已经始进入该领域五、战略性关注旅游产、养产等体现消费升级健康领域业务机房产信托具非市场化定价模式于项目风险、市场流性等诸素都能够反映其总体看由于信托承接房产项目相银行风险稍整体融资本比较高投资者所获收益率高信托公司所获报酬2-3%及其费用整体融资本相比于其类型信托要稍微高些具体定价根据融资信用水平所同房产信托运作几模式1、房产债权信托房产债权信托房产债权信托主要指房产贷款信托信托资金用于向房产发企业发放贷款类信托业务根据监管部门要求向房企发放贷款信托需要满足四、三、二条件：四证：土使用证建设用规划许证建设工程规划许证建筑工程施工许证三：自资本金投资比例达30%二级：具房产发二级资质房产债权信托主要关注点信托期本息收问题需要关注融资偿债能力、融资项目行性、抵质押物价值充足及变现性等面通设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制连带担保责任、本金期归集计划等风险控制措施（市面绝数房产信托属于类型信托公司直接贷款形式借给房产企业）房产债权信托具简单、易于操作特点同与现行律衔接、用信托资金运用式房产债权信托于放款条件要求较高部未达要求融资需求满足且该类信托业务模式提升房企财务杠杆压缩其续融资空间2、房产股权信托房产股权信托房产股权信托主要指信托资金用于获房产企业股权其提供发建设资金类信托业务股权获式：受让原股东股份增资资新设项目公司与债权信托相比房产股权信托并没严格合规要求满足房产企业拿、四证全期融资需求股权融资利于美化房企财务报表部情况作桥资金待四证齐全向银行申请发贷实现信托资金退房产股权信托附购协议实际假股真债;存部股权投资信托仅少部资金获房企股权其余部资金股东借款名义用于房产项目发建设实际既降低股权投资收益确定效绕靠看房产贷款信托监管要求房产股权信托重点关注终能否期退于负购协议需要关注购否能够履行购义务同由于参股房企信托公司需要履行股东权利义务参与重事项决策利于维护自身利益房产股权信托风险控制手段第般采用采用结构化设计通级受益权部提升优先级投资投资安全性;除已拥股份剩余股份提供质押全面掌控房企公司运作;全面参与重事项决策掌握财务、公章等各类印章网银密钥部情况聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约资产处置权利等3、房产财产权信托房产财产权信托指房企所拥各类财产权或者拥房产作信托财产展类信托业务()房企作委托财产权信托房企所拥各类财产权财产权设立信托本质仍满足房企项目建设投融资需求处房企委托财产权份额切转让给合格投资者获发资金目前市场部财产权附购协议实现投资者固定收益信托融资种交易结构形式变通或者现监管政策规避受托信托财产特定资产收益权诸土使用权收益权、建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权及债权虽特定资产收益权信托已展特定资产收益权我现行律制度存定争议该类信托待于接受司审判检验目前房产财产信托本质种融资工具自基础资产收益其重点要看购义务履约能力主要偿债能力偿债意愿其风险控制措施、交易结构基本与房产债权信托房产股权信托相类似(二)作委托房产财产权信托其所拥房产等财产作信托财产设立信托财产管理及财产传承主要目信托模式主要借助信托公司专业性实现房产保值增值及实现财富序传承类房产信托进步划房产发信托、房产管理信托及房产处置信托房产发信托主要委托所拥土作信托财产由信托公司负责聘任建筑公司、房产发程融资等事项待房产建设功或者通租实现向受益配收益或者品房向受益配该类业务主要适用于土产权私欧美等家房产管理信托主要指信托公司按照委托意愿或者受益利益化通效管理房产作信托财产式所进行类业务类信托美、本、我台湾都较普遍本设立产信托由受托实现信托财产管理、租赁等实现房产保值增值欧美设立基于房产信托则保障其死序传承给继承同由避免继承直接获房产变卖房产处置信托主要指委托房产受托给信托公司尤其帮助通售等式处置房产终获现金配受益类信托业务我尚未展类业务面由于现行信托律制度健全包括信托财产登记、信托税收等诸障碍存另面信托公司房产经营管理面专业性高市场需求高未发展看类业务具定市场空间4、房产资产证券化信托资产证券化既包括各类金融债权包括各类产房产资产证券化通

房地产投资信托基金采用的模式？

我国的房地产信托是在2002年7月信托业重新开展后逐渐发展起来的。此前，信托业经过多次大规模调整一直处于业务匮乏的困境。而此时房地产市场呈现旺盛的发展势头，处于资金密集型行业的房地产开发企业大部分自有资金都较少，资金短缺是一个长期状态。而信托制度灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。

两者结合，取得了双赢的结果。一方面，信托业借势发展壮大，分享房地产业较高的行业利润；另一方面，房企通过房地产信托计划的融资可以降低房地产开发公司整体融资成本，并且募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整。

自2002年开始的十四年间，房地产信托共经历了2003年和2008年两次黄金发展期。

据统计，2003年全年约有70亿资金通过信托方式进入房地产领域，房地产信托产品也正式走入投资者视线，并进入了平稳发展阶段。因为，2003年6月，中国人民银行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（央行121号文件），对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等多个方面提高了信贷门槛。

比如：

1、对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。

2、商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。

3、对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地的评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

4、对借款人申请个人住房贷款购买第一套自住住房的。首付款比例执行20%的规定；对购买第二套以上（含第二套）住房的，应适当提高首付款比例。

5、借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年。

这些措施使得房地产企业从银行贷款的难度大大提高。不得不转向信托公司融资。由此房地产信托迎来第一个黄金发展期。

而自2007年3月央行首次加息，到12月央行连续加息六次，同时银监会出台了九条新规，严禁银行业金融机构向项目资本金比例达不到35%（不含经济适用房）等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，地产企业又陷入融资困境。房地产信托产品再次迎来发行高峰。

此后，伴随着房价的一路飙涨，房地产市场火热的房地产信托一路升温。

房地产业是一个特殊的行业，与其他行业相比具有高收益、高风险的明显特征，它对经济发展的带动力很强，是关系国计民生、拉动经济增长、改善居民生活条件的重要支柱产业。同时它又是一个资本密集性的产业，其发展与金融业的支持密不可分，两个行业互相影响、互为依托。同时，房地产行业还是国家宏观调控的重点领域，对其又爱又恨，可谓成也萧何败也萧何，这也注定了房地产行业周期波动较为明显。

所以现在信托公司业务方向主要有几大块：

一、机会性抓取一线城市住宅地产项目，特别是中小开发商因资本实力不济退出市场带来的机会。

二、结合资产证券化业务，适当介入一线城市和重点二线城市办公楼项目。办公楼市场与住宅市场发展规律不完全相同，而且具有基础资产确定、现金流稳定和可测量等特点，是资产证券化的重要基础资产。

三、参与设立房地产并购基金。目前中国房地产业整体景气度下行，结构性库存高企，行业内普遍存在高杠杆问题，加之竞争加剧，优胜劣汰、行业整合和集中度提升将成为趋势，未来数年行业内蕴含大量并购机会。一方面信托公司可考虑与一线开发商、保险公司等合作设立机会性并购基金，在提供标的项目和并购融资方面发挥作用。另外也可与保险公司、国内外领先地产基金等长期资本合作，成立跨周期并购基金。

四、关注一线城市、重点二线城市中心老旧建筑改造项目。在成熟市场，通过整体收购、改造升级城市中心老旧建筑，并通过租赁、出售或者其他资本化运作方式实现获利退出是成熟的地产操作模式。目前中国的一二线城市也积存了大量的老旧建筑，如何盘活这块存量，考验着资产管理机构的专业、整体运营及资本运作能力。目前不少外资基金和一些国内资本已经开始进入该领域。

五、战略性关注旅游地产、养老地产等体现消费升级和大健康领域的业务机会。

房地产信托具有非常市场化的定价模式，对于项目风险、市场流动性等诸多因素都能够反映其中，不过总体看，由于信托承接的房地产项目相对银行风险稍大，因而整体融资成本比较高，投资者所获得的收益率也高，信托公司所获得的报酬在2-3%，以及其他费用，整体融资成本相比于其他类型信托也是要稍微高一些，具体定价根据融资方信用水平而有所不同。

房地产信托运作的几大模式

1、房地产债权信托

房地产债权信托房地产债权信托主要是指房地产贷款信托，是将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务。

根据监管部门要求，向房企发放贷款信托需要满足“四、三、二”条件：

四证：

国有土地使用证

建设用地规划许可证

建设工程规划许可证

建筑工程施工许可证

三成：

自有资本金投资比例达到30%

二级：

具有房地产开发二级资质

房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题，因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面，通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施。（市面上绝大多数房地产信托属于此类型，信托公司直接以贷款的形式借给房地产企业）

房地产债权信托具有简单、易于操作的特点，同时也是与现行法律衔接最好、最常用的信托资金运用方式。不过，房地产债权信托对于放款条件要求较高，部分未达到要求的融资需求，无法满足，而且该类信托业务模式将提升房企财务杠杆，将压缩其后续融资空间。

2、房地产股权信托

房地产股权信托房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务。

股权获得方式：

受让原有股东股份

增资

出资新设项目公司

与债权信托相比，房地产股权信托并没有那么严格的合规要求，因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求，股权融资也有利于美化房企财务报表，部分情况是作为过桥资金，待四证齐全后向银行申请开发贷，实现信托资金的退出。很多房地产股权信托是附有回购协议的，实际上是假股真债;还存在部分股权投资信托仅以少部分资金获得房企股权，其余大部分资金以股东借款名义用于房地产项目开发建设，这实际上既降低了股权投资收益的不确定，也有效绕靠看房地产贷款信托的监管要求。

房地产股权信托重点关注最终能否到期退出，对于负有回购协议的，这就需要关注回购人是否能够履行回购义务。同时，由于参股房企，信托公司也需要履行股东权利义务，参与重大事项决策，这有利于维护自身利益。从房地产股权信托风险控制手段，第一一般采用采用结构化设计，通过次级受益权部分提升优先级投资人的投资安全性;除已拥有股份的剩余股份提供质押，从而全面掌控房企公司运作;全面参与重大事项决策，掌握财务、公章等各类印章和网银密钥，部分情况下还将聘请外部公司监督融资项目建设;融资项目抵押等;违约时的资产处置权利等

3、房地产财产权信托

房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务。

(一)房企作为委托人的财产权信托

以房企所有拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求，但是此处房企为委托人，财产权小份额切分，转让给合格投资者，从而获得开发资金。不过，目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议，从而实现投资者的固定收益，是信托融资的一种交易结构形式变通，或者对现有监管政策的规避。受托信托财产可以是特定资产收益权，诸如土地使用权收益权、在建项目收益权、股权收益权等特定资产收益权以及债权。虽然特定资产收益权信托已开展多年，但是特定资产收益权在我国现行法律制度下还存在一定争议，该类信托还有待于接受司法审判的检验。

目前房地产财产信托本质还是一种融资工具，而不是来自基础资产的收益，因而其重点还是要看回购义务人的履约能力，主要是偿债能力和偿债意愿，其风险控制措施、交易结构基本与房地产债权信托和房地产股权信托相类似。

(二)个人作为委托人的房地产财产权信托

个人将其所拥有的房产等财产作为信托财产而设立信托，是以财产管理以及财产传承为主要目的的信托模式。这主要是借助信托公司的专业性，实现房产的保值增值，以及实现财富的有序传承。此类房地产信托可以进一步划分为房地产开发信托、房地产管理信托以及房地产处置信托。

房地产开发信托主要是委托人将所拥有的土地作为信托财产，由信托公司负责聘任建筑公司、房地产开发过程中的融资等事项，待房地产建设成功后，或者通过出租实现向受益人分配收益，或者将成品房向受益人分配，不过该类业务还主要适用于土地产权私有的欧美等国家。

房地产管理信托主要是指信托公司按照委托人意愿或者受益人利益最大化，通过有效管理以房地产作为信托财产的方式，所进行的一类业务。此类信托在美国、日本、我国台湾都较为普遍，在日本个人可设立不动产信托，由受托人实现信托财产的管理、租赁等，从而实现房产的保值增值。而在欧美，设立基于房产的信托则可以保障其在死后有序传承给继承人，同时由避免继承人直接获得房产后变卖。

房地产处置信托主要是指委托人将房产受托给信托公司，尤其帮助通过出售等方式，处置房产，最终将获得现金分配受益人的一类信托业务。

我国尚未开展此类业务，一方面是由于现行信托法律制度不健全，包括信托财产登记、信托税收等诸多障碍存在，另一方面是信托公司在房地产经营管理方面专业性不高，市场需求不高。但是，从未来发展看，此类业务还是具有一定市场空间的。

4、房地产资产证券化信托

资产证券化既包括各类金融债权，也包括各类不动产，房地产资产证券化也就是通常所说的房地产投资基金信托，就是不动产资产证券化的重要一类，是指投资人将资金以类债券的投资形式，投入在由专业机构管理和全程担保的不动产里，通过专业机构的管理获得稳定的高效的回报。REITs主要的目的是通过分红的形式和投资者分享可预测的、稳定的房地产投资回报。REITs从上世纪六十年代初开始在美国兴起，至今欧美及亚洲的较发达国家和地区均设立了REITs。在美国约有300个REITs，其总资产超过3000亿美元，近2/3在国家级的股票交易所上市。目前已有近40个国家成功推出了房地产投资信托基金。

不同于一般的信托产品，REITs具有鲜明的特征。它投资期限长，以成熟的商业物业为主，资金来源多是公募形式，对投资对象(限制开发项目)有限制，甚至地域有限制，属于一种大众投资工具，监管严格。每份REITs基金单位都代表对某个物业一定比例的所有权，有固定资产作后盾，因而也较容易用于质押或担保融资，收购物业需要具备独立法人资格。同时，REITS也受到较为严格的监管，根据美国、法国等主要国家的监管要求，REITS发行前需要经过监管审批或者报备，一般采用信托制或者公司制实现破产隔离，大部分无最低注册资本要求，75%左右的资金要投资于具有稳定收益的房产，每年需要分配大约近90%的收益，一般仅对投资者所获得的红利征税，从而避免双重征税。（目前在国内已经重启，并且试点）

5、基金化房地产信托

基金化房地产信托目前市场上还有采取多种资金运用方式的，即房地产基金信托，从而提升信托资金运用效率。基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资，通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式，同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式，信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作，也可以与大型房地产开发企业合作，从而实现强强联合，发挥各自优势，实现全周期下，房地产项目全方位运作。

信托公司接受的委托资金，采用股权、债权、物业持有等多种运作方，投向多个房地产项目。这种模式采用组合投资的方式，有利于分散风险，挑选最为合适的房地产项目，从而实现受益人利益最大化，也有利于提高信托公司报酬水平。当然，此类运作方式对于信托公司专业性和房地产运作能力要求更高，因而信托公司会与其他专业机构合作。

下面金融狗说一下在项目上应该重点关注哪些东西？

判断房地产信托产品风险的几大关键指标如下：

是否具备足额的抵押物（一般抵押物评估价值为信托融资额度的2倍以上），且抵押物处置时具备较高的流动性（一般刚性需求为主的住宅更加容易处置）；

2.项目的区域位置是否拥有较强的市场需求（目前来看，一二线城市的住宅项目需求仍然较为旺盛（深圳新盘秒杀的情景是很难想象到的），三四线城市的项目最好是位于区域核心地段）；

3.开发商的实力与背景如何（衡量房地产开发商实力的一个重要指标是销售量排名，去化率，对于其过往业绩也可以进行考察做一个纵向对比）；

4.实际控制人的人品如何（投资者可以重点关注实际控制人的发家历程，以及是否有过不良信用记录以及负面新闻报道）。

什么是房地产基金？

房地产投资信托基金的英语简称叫做REITs，意为Real Estate Investment Trusts。今天这篇文章就来为大家普及一下有关该金融产品的知识。

作为一个门外汉，我们可以这么理解房地产信托基金。假设政府宣布，在接下来的二十年将大力开发东海某个小岛（我们就叫它桃花岛吧）的旅游业。可以预见的，将会有越来越多的游客去该岛上观光，购物和消费。因此，在岛上靠近沙滩的幽静处建造一个度假酒店，可能会有不错的生意。

很多人都想投资桃花岛的酒店。但是建造一座豪华的五星级酒店需要很大的初期投资。同时，在酒店建成之后，也需要专业化的团队去进行管理。作为一个资金量十分有限的个人投资者，他是很难实现自己投资这种高档酒店的愿望的。房地产投资信托的诞生，就能巧妙的解决这个问题。

不同类型的房地产信托的结构不太一样，我这里举一个比较简单的例子帮助大家理解这个概念。

上图显示的是一个比较简单的房地产信托基金（REITs）的组织结构。在图的正中央是房地产信托（REITs）。该信托基金的资金来自于基金持有人（股东）。信托基金会指定一个REITs管理公司。管理公司相当于一个基金经理，其工作是管理该房地产信托基金，并向其股东征收管理费。

通过REITs，管理公司会去选择购买或者投资一些房地产项目。可供投资的房地产项目范围很广，可以是住宅房产（比如公寓），零售房产（比如购物大厦），商务办公楼，酒店，厂房和仓库，等等。

如果管理得当，这些房地产投资项目会产生一定的现金流回报（比如租金）。在扣除了相关的费用后，REITs会向股东定期发放分红。

一般来说REITs的分红率要比普通股票高。这主要是因为在政府的规章制度里，REITs和房地产公司的最大区别之一就是分红率的高低。以新加坡政府的法律为例，如果新加坡注册的REITs想要享受到政府相关的减免税好处，那么它每年就需要以红利的形式派发至少90%的净利。如果派发的红利不到净利的90%，那么该实体就会被归类为房地产公司股票，而非REITs，也无法享受红利不上所得税的好处。由于REITs派发的红利比较高，因此颇受那些喜欢定期收到现金流的投资者的欢迎。

上图显示的是美国REITs在过去15年的平均分红率（上图红线）以及同期美国10年期国债的年利率（上图蓝线）。大致来讲，两者有正相关关系。也就是说，当一个经济体的利率比较高的时候，REITs的分红也比较高。反之亦然。2008年金融危机期间，这一规律被打破，主要原因是REITs的价格发生大跳水，因此分红率一下子窜了上来。

目前（2017年4月），美国的REITs分红率平均为4.1%左右，比十年期的国债利率（2.3%)要高一些。一些年纪比较大的投资者，倾向于从投资中每季度定期领取现金红利，那么REITs就是一个可以考虑的投资标的。

从世界范围来讲，REITs最先在1960年代在美国出现，澳大利亚在1971年推出了当地第一个REITs。而在亚洲地区，我们则需要等到21世纪才开始有REITs上市交易。

2016年8月，标准普尔公司宣布将REITs归类为一个新的行业（GICS中第11个行业）。在这一变化被实施后，我们应该会看到更多的REITs以及追踪REITs的ETF上市，给予投资者更多的投资选择。

从中国投资者的角度来看，去投资海外的REITs，主要有以下一些好处：

1）投资门槛低。一般来说，传统意义上的房地产投资所需要的资金额都比较大。在任何一个大城市，一套两室一厅，或者三室一厅，至少需要几十万美元，往上的话几乎没有上限。而如果我们购买REITs的话，几百或者几千美元都可以实现。

2）多元分散。如果我们在海外购买一套房子，那么该房子的价值很大程度上取决于当地的经济，房子周围的环境以及房子本身的维护程度。有很多微观因素会直接影响房子的价格，比如该居住区的学校质量，治安环境，邻居素质，交通便利等等。

但是如果投资大型的REITs或者追踪房地产指数的REITs ETF，那么投资者就可以通过多元分散把这些“非系统风险”分摊掉。在REITs和REITs Index ETF在被发明以前，普通个人投资者无法实现这样的多元分散。

3）对冲股票风险。从资产配置角度来说，REITs追踪的是房地产市场，对于投资者来说可以对冲股票类资产的风险。

上图显示的是过去20年（1996-2015）美国的房地产价格指数（上图白线）和股票价格指数（上图黄线）的历史。在这20年间，两者的价格波动相关系数为0.5左右。在一个多元分散的资产组合中，同时包括股票和REITs有助于投资者降低风险。

4）省去管理时间。有过投资房产经验的朋友都知道，在买好了房子之后，远远不是结束，而只是开始。一般来所，我们都不希望房子空关着，总想把房子租出去以获取一些租金收入。但是如果房子是在海外，那么这个过程相对来说就会比较复杂。有兴趣的房客可能需要来看房，房客和房东最好见面并协商租借条例，有时候房子里的电器或者马桶还会坏掉。而如果碰到不靠谱的房客，轻则拖欠租金，重则吸毒卖淫。这些都是令房东十分头疼的事情。

购买REITs，相当于雇佣专业的物业公司去管理这些房产，可以省去房东很多麻烦。当然，天下没有免费的午餐。REITs投资者也需要付出一定的成本来雇佣这些专业的服务。

5） 流动性强。在任何一个国家，买卖房地产都需要花费不少周折。从挑选房子开始，我们就需要找中介，花时间去做尽职调查，然后确定银行估值和贷款，再请律师完成相关文件。在我们想要卖房子的时候，花的时间会更长。一般来说，能够在3-6个月内卖掉一套房是属于非常顺利的。

但是如果购买REITs，或者REITs index ETF，投资者就像交易股票一样，可以在市场开放的时候随时买进卖出，要比真正交易一套房子方便很多。

以先锋集团（Vanguard）的REITs ETF，VNQ为例。该ETF中包括各种不同的REITs，有商业地产，住宅地产，多元化地产和特别地产。

当然，任何硬币都有两面。中国投资者投资REITs也会有一些潜在的缺点：

1）购买任何一个REITs，就相当于购买一支公司股票，因此需要做一定的尽职调查。如果投资者对于购买的标的不熟悉，那就相当于“瞎买瞎卖”，自然带有一定风险。当然，要降低这类风险，也可以购买REITs指数基金，这样就可以避免在单个REITs上栽跟头的风险。

2）REITs相当于股票，在证券交易所上上市，因此其价格每天都会有上下波动。一些风险承受能力不强的投资者，在REITs跟着股票大盘价格一起下跌时，其“小心脏”可能会受不了。

值得一提的是，REITs到最后的价格波动幅度和事实上的房地产是类似的，但我们很多人在平时感觉不到房地产的价格波动。主要原因在于，我们的房屋并没有在证券交易所上市，没有人去每天给我们的房屋估价。很多房地产价格指数的更新周期为每季度，甚至每半年，因此其中很多月内的价格波动被掩盖了。

接下来向大家分享一些规模比较大的REITs指数基金。

在上图中，我挑选列举了一些规模比较大的REITs ETF。目前交易比较活跃的REITs ETF大多限于美国和欧洲市场。如果我们想要购买美国的REITs，那么可以考虑最便宜的SCHH和VNQ。这两支REITs都很便宜，其中VNQ的资金管理规模更大。RWR和IYR也是覆盖美国的REITs ETF，其规模也很不错，但是费率要相对高一些。

如果想要跨出美国，那么投资者也可以考虑购买VNQI。这支ETF的费率相当便宜。覆盖欧洲的REITs ETF还有IPRP和IFEU，也都可以考虑。

在2008年发生金融大海啸的时候，美国的房地产泡沫破裂，因此REITs的价格大跌。但是在这之后，REITs的价格也开始快速反弹。

纵观过去16年（2000-2016），即使包括2008年金融危机房地产大跌的时段，REITs累计的投资回报（每年12%）还是非常高，比垃圾债券（8%）和股票（4%）都要来的好。

当然，过去的历史回报不代表将来，投资者应该防止自己陷入“后视镜偏见”的陷阱。从资产多元配置的角度来讲，一个投资者应该在他的投资组合中包括一些REITs，和其他大类资产（股票，债券等）组合在一起，同时实现跨国界的国际化多元配置。在多资产，多地域的资产配置方案中，REITs占有非常重要的一席之地。

希望对大家有所帮助。

房地产信托投资基金怎么样

房地产信托投资基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的房地产信托投资基金在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。房地产信托投资基金既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。 　　以刚刚在香港上市的领汇房地产信托投资基金为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。 　　房地产信托投资基金最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将房地产信托投资基金明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时房地产信托投资基金在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变房地产信托投资基金作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。 　　从本质上看，房地产信托投资基金属于资产证券化的一种方式。房地产信托投资基金典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的房地产信托投资基金，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，房地产信托投资基金一般只适用于商业地产。 　　房地产信托投资基金代表着目前全世界房地产领域最先进的生产力。房地产投资信托，是基于房地产行业细分的科学规律，随着房地产六大环节(资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业服务)的分工合作，随着政府执政能力逐渐加强，房地产行业的逐渐规范而出现的。它可以最大限度的保证政府利益，并能有效的实现整个房地产行业的规范，所以，强烈建议尽快在我国立法支持并推广。 　　另外，从房地产信托投资基金的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的房地产信托投资基金存在。因此，房地产信托投资基金并不同于一般意义上的房地产项目融资。更多可关注我们的网站

房地产信托投资基金表现如何？

房地产信托投资基金最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将房地产信托投资基金明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。此后，伴随着税法的衍变，REITs在美国经历了数次重大的调整，同时房地产信托投资基金在各国推广的过程中也存在许多差异，但都没有改变房地产信托投资基金作为房地产投资基金的本质。不过REITs与一般的房地产投资基金有显著区别：REITs通常可以获得一定的税收优惠，但需要满足一定的设立条件等。

上市房地产信托基金有哪些？

供参考： 五色土抵押基金：（年收益率10%—18%）五色土抵押公司担任投资顾问，通过尽职调查风险评级，确定拟不动产抵押项目，然后募集投资人，投资人的资金直接交付给信托公司，形成不动产抵押信托基金，由信托公司向借款人发放不动产抵押贷款，信托公司将收取的本息向投资人转付。这属于五色土私募信托基金。 优先受益人：100万以上,年收益率10%--12%；300万以上，年收益率12%--15%；劣后受益人：1000万以上，年收益率18%。

房地产信托和房地产投资信托基金的差别？

房地产基金是一种主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的投资基金。房地产信托,就是信托投资公司发挥专业理财优势,通过实施信托计划筹集资金。用于房地产开发项目,为委托人获取一定的收益。　　区别在于基金是投资于股票，相当于投资虚拟产业资本，实际是在资本市场上的的投资而信托所做的是实业方面的开发，资金参与的可能是某个项目，并非是仅仅入股，可能会参与具体的事宜。　　房地产信托是信托公司作为金融机构，从合格投资者处募集资金为符合条件的地产商融资，资金一般作为地产商的楼盘项目用资金。门槛一般是100万人民币，一般为固定期限12-24个月，合格投资者的收益一般固定设为预期年化7-13%。资金和收益按信托约定兑付。 可理解成信托公司作为融资平台对接资金方和项目融资方，介入的项目一般为前期，4证齐全后，一般只能做同公司同一个项目。一只盘子较小，通常是6K万-3亿之间。目前国内做很多了。　　房地产投资信托基金，又称REITS，门槛一般是1000万人民币以上或者更高，期限比房地产信托长，有3-5年的，盘子一般比较大，几十个亿的都有。一般木有设固定预期收益率，通常设IRR。资金为大的地产投资机构，通过信托公司发行来投资各个地产项目的基金，可以投不同公司的N个项目。目前国内比较少还。

求中国大陆地区的房地产信托投资基金公司（REITs）名单

房地产信托投资基金房地产信托投资基金陷入混局成为开发商的幌子融资之迫REITs(房地产信托投资基金)，正在成为房地产商的另一个幌子。“乐观估计，我们将会于11月在香港发行房托基金(REITs)。”越秀城建内部人士日前大方透露。越秀投资0123.HK将旗下部分市值大约20多亿元的商业物业，以REITs的形式分拆在香港上市。换言之，计划倘若通过，越秀城建REITs或将成为香港首只REITs，也将实现以中国物业为组合的REITs在国际资本市场中的“破茧而出”。除了越秀城建，华银投资与深国投也是当下最热门的REITs发行者。众多REITs响应者不惜“以身试法”，除了REITs的收益率与可控制性颇具吸引力外，还在于，生意人与生俱来的那一种抢占利润高地的心态。今年6月16日，香港特区证监会正式宣布修订后的《房地产投资信托基金守则》生效，核心内容就是：在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产。换言之，境外资产可以在香港发行REITs了。这样一来，已于2001年开放的新加坡REITs市场，在面对中国内地房企发行REITs时又多了个竞争对手，而且这是一个资本更为活跃的与中国大陆血脉相连的国际市场。新加坡自1999年准许REITs上市以来，已有5只REITs在挂牌交易。香港于2003年7月正式公布《房地产投资信托基金守则》，但境外资金无法进入发行REITs，尤其是2004年香港领汇基金官司缠身而中途退出后，各方对于推出REITs更为审慎。一个明显的例子是，去年即开始筹划在新加坡发行REITs的越秀城建，近期才传出发行REITs的具体消息，据接近该公司筹划REITs项目的知情人士透露，选择新加坡是高层最初的想法，那时香港对内地企业发行REITs有一定的限制，而在这个过程中，城建集团已经完成了与香港越秀的资产重组，并更名越秀城建，顺利蜕变成一家港资公司，在REITs的前期资产审核与评估方面省却了很多繁琐细节，为改道香港发行REITs做好了铺垫。“我们准备发行REITs的消息传出后，越秀投资股价也看涨了。”越秀城建相关人士对REITs的进展显然很满意。华银投资控股有限公司投资管理部总经理刘思彤曾在公开场合明确表示，该公司正在运作的REITs年底前便可在新加坡上市。“我们收购的物业资产总值已经超过3亿美元，达到新加坡股市对一只REITs规模的基本要求，目前新加坡星展银行(DBS和瑞士信贷第一波士顿CSFB是我们的承销商，同时提供资金支持。”该公司首席财务官齐霁在接受媒体采访时宣称，“一切顺利的话，上市计划有可能提前到今年11月实现。”深圳国际信托投资有限责任公司(以下简称深国投)也正在低调进行REITs上市的前期工作。今年7月份，嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商用置业有限公司(以下简称深国投置业)和深圳市深国投商业投资有限公司签署的协议，以33.73亿人民币收购深国投旗下的15家购物商场的65%股份；此后，深国投置业又与美国最大的商业地产信托投资公司西蒙房地产集团以及摩根士丹利房地产投资基金签署了一项涉及12家新建商业中心开发计划的框架协议。深圳市德思勤咨询公司投资总监胡宁较为熟悉深国投REITs之旅，他表示，“和嘉得置地的合作是因为嘉得置地可以将深国投的资产收购打包到新加坡通过REITs上市，和摩根士丹利、西蒙合作则会给深国投物业带来更多机会，摩根士丹利甚至可以把深国投带去REITs发展最成熟的美国”。来自大连万达集团内部的消息是，在以40%股权换取美国一知名投行80亿元人民币的资金后，双方还将进一步展开合作——选择万达的一部分购物中心打包成资产包，于明年一季度以REITs的形式境外上市

关键词：房地产信托投资基金

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