27只上市产品平均下跌5% 公募REITs考验机构定价能力

证券时报记者 孙翔峰 裴利瑞

公募REITs二级市场今年表示疲软，27只上市产品年内平均下跌超过5%，仅有2只产品年内实现正收益。

今年以来REITs二级市场的调剂受多方面因素影响，一是部分REITs产品运营事迹不达预期与投资人偏悲观的情感共振所致；二是与目前REITs投资人群体相对单一，以及投资行动趋同导致的放大效应相干。

当前来看，随着二级市场价钱的下跌以及基础面的逐步改良，部分REITs产品的投资价值逐渐浮现。

不过，一些机构人士指出，当前公募REITs仍面临着专业机构投入匮乏，流动性不足等问题，二级市场价钱更多被短期资金左右，市场深度建设仍须要进一步增强。

基础面疲软

公募REITs连续下跌

公募REITs的投资者今年体验不佳。

Wind数据显示，已经上市的27只产品中，年内有25只价钱下跌，平均跌幅到达5.14%。

其中建信中关村产业园REIT年内下跌超过18%。

另外中金安徽交控REIT、平安广州交投广河高速REIT、中金普洛斯仓储物流REIT、华夏中国交建高速REIT等产品跌幅也超过10%。

价钱的下跌和基础面变更具有较强的相干性，受到疫情影响，公募REITs的底层资产近两年不少事迹不佳。

依据上市公募REITs年报统计，受所在地域的经济发展状态以及国内宏观经济环境、四季度货车通行费减免10%的政策等因素影响，高速公路行业在2022年整体表示不佳，相干产品平均可供分配金额和收入完成率分辨为83%和84%。

今年以来二级市场呈现较大回落，是不同REITs运营表示差别化的表示，部分REITs在2023年一季度经营表示不及预期，出租率等要害指标呈现下滑，二级市场价钱呈现相应下跌。

第一创业有关负责人在接收证券时报记者采访时表现。

华夏基金基本设施与不动产投资部行政负责人莫一帆表现，公募REITs底层资产经营事迹、市场利率程度、投资人预期等一系列因素都可能影响公募REITs二级市场价钱表示。

此外，随着机构投资者占比晋升，投资人阶段性行动趋同，受多重因素影响，投资者广泛较为谨严。

华金证券创新资产管理总部总经理杜鹏也指出，今年公募REITs二级市场的表示受底层资产的影响，包含此前新冠疫情对项目运营的影响、产业园换租期的集中呈现、2022年项目运营的事迹情形等等。

不过，随着市场经济运动稳步复苏，加之基本资产本身精良，REITs各资产类型板块有望迎来基础面的复苏。

目前，不少产品价钱已处在价值洼地域间，产品分派率相较其他可比金融产品收益率具有必定吸引力。

随着后续事迹逐步修复，长期投资价值将逐步浮现。

流动性难题待解

除了底层资产的变更，不少机构人士在接收证券时报记者采访时坦言，流动性难题也困扰了公募REITs市场。

从Wind数据上来看，2021年公募REITs上市初期，全年换手率高达18.99%，到了2022年便降落至1.43%。

今年以来，除了3月份因为中信建投国度电投新能源REIT和中行京能光伏REIT上市带来的成交攀升以外，其他几个月的换手率都低于2022年的全年平均水准。

流动性不足一方面是因为市场整体容量较小，导致大部分资金无法自由进入。

目前公募REITs市场累计首发范围约为1000亿元，单只产品平均范围约为34亿元左右。

在此背景下，有限的流动性显然会限制资金的自由进入。

比如，5月19日，全市场成交2.01亿元，换手率为0.57%，仅有两只产品成交超过1000万元，范围宏大的机构资金显然无法充足参与。

同时，德邦资管有关负责人还指出，公募REITs还面临投资者构造相对单一，权益投资者很少，投资行动趋同，无法形成多空对冲格式的问题。

从数据上来看，2021年以来，个人投资者一直在连续退出公募REITs市场，以博时招商蛇口产业园REIT为例，2021年年报披露个人投资者持有份额为18.15万份，到了2022年年报，便仅有13.38万份。

整体来看，2021年年报、2022年半年报和2022年年报各REITs产品披露的个人持仓占比分辨为9.1%、9.7%、6.8%。

投资者群体对REITs的懂得有一个由浅入深的进程，前期对基础面的关注不够，研讨得不透，更多以透支政策红利心态参与，缺少清楚的投资框架。

前述德邦资管负责人表现。

杜鹏在采访中则表现，市场缺少长期投资资金以及市场流动性，实际是公募REITs二级市场连续波动的基本原因。

目前的公募REITs二级市场还不是一个成熟的市场，投资人构造尚不完美，市场的波动性较大。

公募REITs发展初期市场流通盘小、流动性有限，使得市场的敏感度较高，少量交易发生的影响往往带动了市场走向。

机构定价才能尚待增强

虽然目前来看，公募REITs市场以机构参与者为主，但是机构参与者本身在一、二级市场上的投入都相对有限。

目前REITs市场流通盘范围整体偏小，截至2023年4月底，流通盘范围为410多亿元，很多机构未配备专门研讨人员或配备不足，导致投资人对REITs研讨不够深刻、对基础面剖析不全面，且由于是创新品种，相干实战经验缺少，REITs定价的锚难以断定，市场也较难形成清楚的投研框架。

前述德邦资管负责人表现，加之不少机构偏短期的事迹考察机制与REITs偏中长期优势的属性错配，加剧了二级市场的波动，导致目前REITs二级市场的操作难度加大。

杜鹏表现，自公募REITs上市以来，各类投资机构也在陆续进入和懂得市场，相应的投资研讨工作大部分也都是在探索、学习、实践阶段，并且出于人力成本和资产范围大小的对照考量，也多是以统筹的方法进行，成立专门REITs团队专注该类资产投资研讨的机构并不多，所以投研笼罩不足并不是REITs二级市场小导致的，而是投资机构REITs投研团队发展进程中的特色，是机构本身的战略选择。

当机构投资人广泛不能完整认识和懂得REITs市场，不能理性断定这类资产特点的时候，在市场受到必定冲击时，投资人可能就会呈现非理性的投资交易行动，进而放大市场波动，也会影响产品的定价。

杜鹏说。

不过，机构人士对公募REITs市场的发展仍然充斥等待。

莫一帆表现，我国公募REITs市场仍在不断发展和完美，参考境外成熟REITs市场的发展过程，也阅历过在市场发展初期市值范围偏小和波动较大的阶段。

随着我国公募REITs市场不断发展，各类投资者和市场主体连续引入，底层资产类型和数目逐步增添，公募REITs市场范围将有望实现较快增加，机构投资者投研笼罩也将相应增强。

未来，随着公募REITs市场不断发展强大、配套制度不断完美、多空平衡机制展开、ETF及相干衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改良。

博时招商蛇口产业园REIT基金经理刘玄表现。

总的来说，当前的金融形势需要我们保持高度警惕和深刻认识。同时，我们也应该希望27只上市产品平均下跌5% 公募REITs考验机构定价能力能够为您带来思考空间。只要我们保持稳健的投资策略，紧密关注市场动态，善于把握机遇，就一定能够在竞争激烈的市场中得成功。

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