2023年中国上市房地产企业研究报告摘要

王澈 赵友禾 柴铎

一、研讨背景

房地产上市公司代表了行业发展程度，其经营绩效、经营动向是反应行业整体运行趋势的标杆。

近年来，受疫情等因素影响，房地产出售和融资两端压力骤增，房地产行业高负债、高周转发展模式受到严重挑衅。

随着房地产市场发展环境的转变，可连续发展理念深刻人心，以环境发展、社会义务和公司公司治理为导向的企业价值理念正成为资本关注的主要指标。

在此背景下，中国房地产报、中国城市与区域治理研讨院在2021、2022年评价系统基本上持续优化研讨方式，以上市房企经营稳健性、持久力与ESG指数为研讨对象，基于上市房企经审计后公开的年报数据开展深刻测评。

以此全面解析中国上市房企发展环境，构建上市房企竞争力评估指标系统并开展实证对照剖析,客观反应中国房地产行业总体经营状态和发展态势，为政府实行调控供给参考。

二、研讨特点

1.A股和H股上市房企全笼罩。

最终上榜企业A股100家，H股49家，合计149家。

2.上市房企的全面体检报告：5个维度，19项测评指标全面测度，“不以范围论好汉，不受传统印象左右”，发明中小房企亮点。

3.企业所有指标的横向对照：指标得分逐一剖析、对照、排名，而不只是描写总体态势，全面公开、建立标杆、洞悉差距。

4.严厉基于经审计公开的年报数据而非企业宣扬数据、机构采集数据：直击企业真实账面信息，去除宣扬泡沫。

三、上市房企综合竞争力剖析

评价指标系统

《2023年中国上市房地产企业稳健性、持久力与ESG指数研讨报告》研讨指标系统由中国房地产报、中国城市与区域治理研讨院、中国社会科学院中国城市竞争力课题组、中央财经大学“中国上市公司竞争力”研讨团队结合研制，邀请来自政府主管部门、科研院所、房地产企业的专家，采取德尔菲法+层次剖析法经过指标初选、筛选与权重测定，构建指标系统。

最终研讨断定上市房企综合竞争力评价指标系统包含5大指数，19个指标。

具体指标系统如下：

上市房企综合竞争力解构

本次上市房企综合竞争力评价进程中，本着企业盈利范围与经营管理效力并重、安稳成长与风险把持并重的原则，从企业范围、偿债才能、盈利才能、营运效力、发展潜力五个维度，全面客观地评估2022年上市房企的各项指标，全面考量房企未来稳健、可连续、高质量发展的才能。

评价成果显示，A股上市房企中，万科A、保利发展、招商蛇口、金地团体、建发股份等龙头企业2021年、2022年均位列上市房企综合竞争力TOP10。

2022年A股上市房企综合竞争力TOP10的营业收入门槛为415.02亿元，营业收入均值为2649.14亿元，较上年降落1.88%；净利润为均值为96.14亿元，较上年降落33.44%，首次呈现营收利润双降落的局势。

H股上市房企中，中国海外发展、碧桂园、中国铁建、华润置地、龙湖团体在2021、2022两年均位列上市房企综合竞争力TOP10。

2022年H股上市房企综合竞争力TOP10的营业收入门槛为103.02亿元，营业收入均值为2504.84亿元，较上年2563.23亿元降落2.28%；净利润均值为122.94亿元，较上年212.66亿元降落42.19%，同样呈现营收利润双降落的局势。

四、上市房企经营稳健性剖析

评价指标系统

报告从盈利稳健性、营运稳健性和财务稳健性三个维度动身，选取有代表性的财务数据及指标组成上市房企的经营稳健性评价系统，具体涵盖了15个指标。

其中盈利稳健性包括主营业务收入、主营业务收入增加率、净利润、净利润增加率、净资产收益率、出售净利润率、投资回报率ROIC等7项具体指标；营运稳健性包括存货周转率、预收收入保障倍数、存货去化压力和一般费用占比等4项具体指标；财务稳健性包括调剂后资产负债率、净负债率、现金短债比、长短债比等4项具体指标。

上市房企经营稳健性解构

1.盈利稳健性

营收指标方面，2022年上市房企整体营压缩水严重，仅有少部分房企在严格的市场环境下能够坚持持续增加，例如A股房企中万科A、招商蛇口、金地团体，H股房企中保利置业团体、越秀地产和龙湖团体等。

总体上H股房企营收表示优于A股。

利润指标方面，受市场环境影响，2022年部分房地产项目存在减值迹象，房企预计对部分房地产项目计提存货跌价筹备，同时“保交楼”政策之下，房企拿地、运营成本间接性有所晋升，在价钱、成本的双重作用下，房企盈利才能下滑显明，多家房企亏损。

与主营业务收入变动情形相比，2022年房地产行业归母净利率连续下行，甚至部分房企呈现巨额亏损，仅有极少数企业实现了营收和净利润的双重正向增加，如中国铁建、龙湖团体、越秀地产等。

结算项目地价占售价比上升，且财务费用、刚性成本上涨、限价政策等均成为影响房企利润的主要因素。

2.营运稳健性

存货周转方面，A股上榜房企存货周转率范畴在0.05~2.26之间，平均值和中位数分辨为0.35、0.25，其中A股上榜房企中30家企业的存货周转率高于平均值。

H股上榜房地产企业的存货周转率范畴分辨为在0.01~1.70之间，平均值和中位数分辨为0.19、0.12，行业间企业差距不大。

房企资产端重要为存货，存货周转率整体较低。

预收收入保障倍数方面，A股上榜房企预收收入保障倍数数值范畴在0.003~10.62之间，平均值和中位数分辨为2.13、1.36，行业间大部分企业差距不大。

H股上榜房企预收收入保障倍数数值范畴在0.01~3.24之间，平均值和中位数分辨为1.18和1.05，行业间企业差距较小。

存货压力方面，A股上榜房企存货去化压力范畴在52.57~0.05。

存货去化压力的平均值和中位数分辨为3.35和1.90。

H股上榜房企存货去化压力范畴在31.89~0.01,平均值和中位数分辨为7.71和4.25，行业间企业存在必定差距。

3.财务稳健性

与2021年相比，房企削减拿地支出，偿债去杠杆，2022年A股、H股上榜房企剔除预收账款的资产负债率同比略有降落。

相比之下龙头房企资产负债率仍然较高。

2022年上市房企净负债率同比整体略有下降，H股房企的净负债率波动变小，且显明小于A股。

房企现金短债比降落较显明，房企出售回款大幅削弱、民营房企融资受限叠加偿债高峰，货币资金对短期有息债务的保障水平削弱。

五、上市房企经营成长力评价

评价指标系统

报告综合斟酌了企业的发展潜力和现金流发明才能，通过9项指标描绘了上市房企的经营成长力。

其中发展潜力包括总资产增加率、净资产增加率、投资性房地产增加率、总资产、股东权益等5项具体指标；现金流发明才能包括货币资金、利润含金量、融资-经营效力、自由现金流发明才能等4项具体指标。

上市房企经营成长力解构

货币资金的储备反应房企可动用的资金范围，是公司正常稳健经营的外在体现。

截至2022年末，有5家上市房企手握现金超过1000亿元，其中4家为央企国企背景。

现金王”第一是保利发展，截至2022年末手握货币资金1765亿元，同比增加2.98%。

充分的现金流和融资优势令保利发展“弯道超车”，在2022年出售额排名超过万科位列全国第二。

第二名是万科，手握现金1372亿元，但同比减少8.17%。

第三名碧桂园手握现金1283亿元，同样同比减少12.72%。

第四名和第五名分辨是中海地产、华润置地，现金额分辨为1245亿元、1146亿元。

投资性房地产重要是企业用于出租、增值销售等用处的房产，投资性房地产增加率也在必定水平上反应企业未来变现、获取经营资源的成长性。

在行业内整体资产范围缩减的背景下，A、H股上市房企的投资性房地产范围均呈现正增加。

典范企业重要为龙头房企和混杂型房企，拥有较高的投资性房地产范围和增加率。

六、上市房企ESG评价

上市房企ESG指标系统

近年来，房地产行业整体范围增速放缓、政策监管连续、融资环境不断收紧，房企从高速增加转向连续稳健经营。

在房地产开发从粗放发展转向可连续健康发展的进程中，ESG发展理念有其主要性和必要性。

在此背景下，中国房地产报、中国城市与区域治理研讨院搜集上市房企2022年度的ESG数据。

评价系统由管理实践评估和争议事件评估组成，其中包含400+个管理实践指标，涵盖E/S/G维度，反应长期ESG基础面影响；包括1200+个风险标签，涵盖新闻舆情、监管处分、法律诉讼，反应短期突发事件影响，整体指标系统能够综合反应企业的ESG管理实践程度以及重大突发风险。

上市房企ESG表示点评

1.A股上市房企ESG评价

环境维度方面，招商蛇口、建发股份、迪马股份、万科A领衔“绿色房地产”，截至2022年底，其环境维度得分分辨为8.23、7.98、7.46，万科是中国率先将绿色原则注入所有项目性命周期的地产开发商之一，此分项得分位居第四。

金地团体致力于打造具有金地特点的住宅绿色健康建筑系统，环境维度也排名前列。

社会维度方面，招商蛇口、华侨城A表示突出，截至2022年底，其ESG社会评分分辨为8.85、8.36，建发股份、金地团体、万科A等房企在实行社会义务方面也有突出表示。

治理维度方面，北辰实业、招商蛇口、金隅团体分辨位居前三，其ESG治理得分分辨为8.87、8.70、8.70，龙头房企如建发股份、万科A、华侨城A紧随其后。

2.H股上市房企ESG评价

环境维度方面，禹洲团体、合景泰富、正荣地产位列前三。

2022年禹洲团体共145个项目超2100万平方米物业到达绿色建筑认证尺度，新建项目100%到达绿建尺度，是国内房企在绿色建筑、节能环保范畴中的引领者。

社会维度方面，碧桂园、中国海外发展、美的置业位列前三。

龙头房企如龙湖团体、远洋团体、绿城中国等也位列前十。

龙湖团体多年来连续投身公益事业，笼罩乡村振兴、老幼关心、助学兴教等多个范畴，以实际举动诠释企业的义务与担负，截至2022年报告期末龙湖团体及其开创人、龙湖公益基金会累计捐款超18亿元。

治理维度方面，北京北辰实业、碧桂园、红星美凯龙领衔前三。

碧桂园高度器重信息披露工作，增强信息披露管理；同时树立了由风险管理内部委员会、风险管理履行机构及风险管理监视机构组成的风险管理架构，不断摸索践行严厉优质的企业管治，为推动可连续发展的奠定坚实底盘。

2022年度上市房企ESG总结

从长期基础面和短期突发事件两方面综合考核上市房企ESG表示，综合来看，龙头房企如招商蛇口、万科A、金地团体、碧桂园、美的置业、保利置业团体表示突出，在各细分维度排名前列；建发股份、保利发展、中梁控股、中国海外发展等企业也积极深耕于绿色发展，在环境、社会、治理、争议事件方面表示优良。

随着我国“碳中和、碳达峰”过程的推动，房企由过去的高速发展阶段转向安稳发展新周期，在重视自身发展的同时，也须要深刻落实ESG发展理念。

从各上市房企的ESG现状来看，龙头企业拥有更多的资源和技巧投入ESG各范围，且已构建较完美的治理架构，因此ESG过程较领先。

落伍房企可以在要害议题重点发力，如绿色建筑、节能减碳、安全管理等范畴，实现高质量转型发展。

七、上市房地产经纪企业评价

八、展望

房企多维度分化，新特点显明

1.城市能级分化

从不同能级城市新建商品房价钱指数和二手房挂牌价指数趋势可以看出，一线城市和部分强二线城市复苏显明，市场成交呈量价齐升态势。

大多数三四线城市以及一二线城市非热门板块市场连续低迷。

从国度统计局颁布的70个大中城市房价走势可以看出，1~4月一二线城市房价同比涨跌互现，三四线城市同比广泛下跌。

从2022年百强房企在不同能级城市的出售额散布可以看出，一线城市出售好于其他各线城市，同时也推进房企投资更趋向于一线城市。

2.央企国企与民企分化

2022年，拥有央企国企背景的企业出售额占比到达75%，相较2021年晋升了7个百分点，市场份额连续晋升；民营房企出售额占比降落至25%。

2023年以来，央企国企出售复苏显明，民营房企仍面临较大的出售压力。

在预售制下，购房者转而信赖央企国企背景的开发商，这使得未暴雷的民营房企也受到不同水平的影响。

3.城市内部分化

受2022年宏观经济影响，刚需购房者张望情感严重，改良购房者受影响更小，市场改良型需求连续释放。

在市场改良型需求增加、刚需削弱的情形下，配套差、地段偏远的项目去化周期变长，价钱亦大幅度下滑，核心肠块与偏远地块在项目经营上的差别性增大。

同时改良型客户对项目产品有更高的请求，即使拥有雷同配套的相邻地块，开发商在产品设计才能、促销力度、对当地深耕水平上的差别，也会很大水平影响到项目标出售。

上市房企发展建议

2023年既是行业修复回稳之年，也是行业摸索新发展模式的调剂之年。

房地产行业的乐观信号愈发积极，但仍然要谨严面对复苏过程中的不断定性。

未来，稳固的运营节奏和自律的财务底线将成为房企生存发展的主轴线。

房地产企业应做好充足筹备，以坚韧的意志和长期不懈的斗争来应对挑衅。

在房地产行业“三个分化”显明的背景下，具有很强品牌影响力、土地储备充分且土地储备质量好、产品竞争力强、具有显明外部支撑的房企将具有更强的竞争优势；部分信誉质量较弱的托底国企及违约、展期的民营房企预计逐渐退出历史舞台。

一方面，房企应重视经营安全，从“高杠杆高周转”开发模式转向稳健增加模式，摒弃过往的“范围为王”，力争把持有息债务、增强资金管理、增进项目回款、改良项目盈利程度；在严守安全底线的基本上，聚焦布局高潜力城市，连续打磨优质产品，抓住增量市场构造性机会，寻求有质量增加。

另一方面，房企可以在晋升开发业务发展质量的同时，也应积极拓展关联存量业务，施展业务协同效应，进步企业发展韧性通过发展轻资产商业管理、代建、长租等业务，摸索新发展模式。

总的来说，当前的金融形势需要我们保持高度警惕和深刻认识。同时，我们也应该希望2023年中国上市房地产企业研究报告摘要能够为您带来思考空间。只要我们保持稳健的投资策略，紧密关注市场动态，善于把握机遇，就一定能够在竞争激烈的市场中得成功。

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