本港物业投资者的借贷比率安全系数是多少？(本港物业投资者是谁)

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自从97年金融风暴过后，香港房地产商及一般小市民都渐趋保守，借贷比率都相对偏低，再加上金管局于2013年推出「审慎办法指引」，本港物业投资的借贷比率都较其他地域低。

多年以来，美联储踏入加息周期后，必定会对其他国度构成严重的影响。

在接洽汇率之下，港息始终要追随美息走势。

最终，香港楼市便会因连年加息而下挫。

毫无疑问，美联储加息亦会对美国本土房地产投资及按揭业务构成打击，但美国经济系统非常宏大，且有不同行业，美国整体经济系统在敷衍利息冲击的才能比我们强盛得多。

由于香港经济产业越来越单一，各行各业都极度依附房地产，每当美国加息，香港的资产泡沫总比美国更先爆破。

由于美联储推行超低息政策及量化宽松多年，港人大都忘却加息周期之苦。

但值得留心的是，在这次美国加息周期里，香港经济情形却比97时较佳。

尽管美联储已连续加息超过1年，但香港尚未有呈现大范围资产泡沫爆破之情形。

为何香港经济及房地产市场的韧性加强了？全赖整体房地产的借贷比率相对偏低。

本港发展商及物业投资者的杠杆远低于内房商，手头上的现金亦比欧美同业为高。

港人的平均按揭成数亦非常低。

但我们亦要懂得，以今时今日的利息程度来说，怎样的借贷率才算安全？举一个例子，如果一个物业投资者的借贷比率为30%，即假设他有10亿港元资产，却只有3亿港元负债，这借贷程度是否可以接收呢？

如以过去20年的利率程度来说，才30%的借贷比率，当然算是「偏低」及「安全」了。

但现在一个月HIBOR在5厘左右，物业的租金回报只有2厘左右，30%的借贷比率又代表了什么？

以一般物业投资者来说，银行大概给予HIBOR+1.5%的利息价钱，利息率即6.5厘，如有3亿港元贷款，每年利息成本为1,950万港元。

其10亿港元的物业资产则为投资者带来2厘左右的租金回报率，即每年有2,000万港元的租金收入。

但我们尚未盘算这物业投资者在管理这10亿港元资产时的其他费用。

如此一来，即使该物业投资者的借贷比率只有3成，但在现在的利率程度下尚有机遇赔本。

无论如何，这物业投资者每年所赚取的租金收入，就是近乎全数用来付息。

换句话来说，只要物业投资者的借贷比率一旦超过3成，或其利息成本稍为高一点，又或其租金回报比2厘还要低，每年的租金收入便不够付息。

这些物业投资者将会见对每个月皆要「烧钱」之情形。

从前以为3成是「超低借贷比率」，但现在这程度却是一般物业投资者的「临边界点」。

我们再以刚才的例子推算一下，假设该物业投资者的借贷程度为5成，情形会怎样？其每年租金收入仍是2,000万港元，但其每年利息支出却是3,250万港元，即每年至少要亏1,250万港元。

拥有物业达10亿港元的投资者，或许手上仍会有超过1,000万港元的现金。

但拥有100亿港元物业资产的投资者，会否长期持有超过1亿港元的流动现金闲放在银行？万一高息期连续两年，便至少要烧掉2亿港元现金了，本港的物业投资者，会否闲放2亿港元现金，什么也不做呢？

由于超低息环境连续20年，若港商有1至2亿港元现金闲放着，十之八九都会购入物业，否则现金的购置力按年下跌，寄存在银行的利息又是极低，非常不划算。

当然，本港物业投资者在「入不敷支」的情形下，尚可把手上的资产卖掉「套现」，但我们亦要先懂得明白他们持有什么资产。

以今年来说，超过1亿港元的独立屋、店铺及写字楼之交投都非常疏落。

全幢工商大厦更是「狠狠劈价」仍找不到买家。

从前被以为是「会生金蛋」的极可贵物业，现在却是「无人问津」。

总的来说，一般本港物业投资者于当下的借贷比率一旦超过3成，已算是相对偏高。

香港经济及房地产市场的韧力确切比从前更强，但若利息持续在高位彷徨，本港楼市泡沫仍有爆破的风险。

文：寒柏

从事金融业，亦为自由撰稿人

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总的来说，当前的金融形势需要我们保持高度警惕和深刻认识。同时，我们也应该希望本港物业投资者的借贷比率安全系数是多少？能够为您带来思考空间。只要我们保持稳健的投资策略，紧密关注市场动态，善于把握机遇，就一定能够在竞争激烈的市场中得成功。

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