地方土地财政的终结，房地产迎来巨变？

一直以来，中央都是不希望房价太高，影响民生。

房价调控政策每年都写入政府工作报告。

但是，每次调控效果都不明显，越调越高，深层原因在于中央的调控与地方的土地财政是相冲突的，相当于利益冲突的双方。

地方太过于依赖土地财政了，早期包括现在很多地方还是将房地产列为其支柱产业来发展。

没有土地收入，很多地方政府连公务员的工资都发不出来。

这次，土地财政划归税务部门征收，是中央在深化税制改革方面下定了决心，通过此举逐步解决房地产问题，以达到房住不炒的目的。

很多专家说，由于分配原则不变，因此这个决定对房地产是没有任何影响的。

实际上，这些专家看到的才是表面文章。

土地出让金收入转由税务部门征收，这个决定对房地产行业未来的影响可能是根本性的。

大家可能不太懂分税制与房地产的问题。

我来理一下，1994年分税制改革时，中央拿走了60%税收，地方政府仅分得40%税收，但是地方要承担发展以及民生的一系列重要任务，地方没钱很难，于是中央答应国有土地出让金由地方处置，于是开始了房地产几十年的蓬勃发展。

土地出让金相当于地方的一个小金库，各地搞起来可积极了，以经营城市的理由，套帽子开发新城，扣除征地和一级整理成本后，卖地赚的钱全部进地方小金库，即政府性基金收入。

很多地方的正常税收比起土地收入来说那是毛毛雨，实际上很多地方的新城都是通过这种运作模式搞了起来，城市建设确实起了天翻地覆的变化。

由此而出现了房地产与地方财政深度捆绑，一旦房地产出现下跌趋势，最揪心的不是开发商，而是地方政府，因为这种下跌趋势继续下去，将会导致土地无人问津，地方财政出现困境，所以只要房价出现波动，各地立马开展救市，各种刺激政策层出不穷。

试问，如此循环反复，房价如何得以平稳？

那么，这个决定有什么长远影响呢？房地产会怎样？

由于土地出让金转为由税务部门征收，土地收入上交国库后，目前分配制度暂时不变，还是地方可以申请全部使用。

当继续深化改革后，我相信土地出让金一定不会全部交由地方使用，因为那样就失去了该决定的意义。

将来土地收入会与其他税种进行混合改革，土地收入中央拿走一部分，而消费税等税种地方将会分得更大一部分，这种可能性是存在的。

一旦土地收入与地方真正脱钩，地方马上面临税源问题。

首先，产业成了地方的命根子，是税源，地方将会拼尽全力发展产业。

其次，城市更新会变成香饽饽，地方会鼓励城市更新，因为城市更新，地方是不用花钱的，只需要调整容积率之类的规划，便可以纯得一部分利润。

房地产行业有可能会变成新加坡模式。

当土地收入不归于地方，房地产有可能成为鸡肋，激进的地方，宁可把80%的住宅地用来建设保障型住房，保证市民居者有其屋，留住普通人口，剩余20%商住地用于发展高端商品房，留住富豪阶层。

这就是新加坡模式。

总而言之，土地财政的改革会始于本次决定，房地产将会迎来巨变。

作为房企，需要提前预测其变化，做到未雨绸缪，方能立于不败之地。

股市指数行情:上证指数 3579.26 -0.56% 深证成指 14714.65 -1.00% 恒生指数 28702.22 -0.30% 道琼斯 34630.24 -0.36% 纳斯达克 13881.96 +0.49%，财经股市大盘新闻资讯土地财政的终结，房地产迎来巨变？地方。

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